Home           I            Beleggingstips           I             Optiestrategieën         I         Archief           I           Links

 

 

 

 

 

 

 

 

Bouw State III een goede belegging?

 

U hebt het misschien al wel gezien, de reclamespot van Bouw State III waarin VVD-coryfee Hans Wiegel de uitspraak “Daarom bieden wij u de zekerheid van 9% gegarandeerd rendement” onderschrijft met “Daar kunt u op rekenen”.

Bouw State III BV heeft zeven bijzondere objecten, zes in Nederland en één in Duitsland. Via de site van Bouw State III  (voorheen Euro Invest BV) kunt u het prospectus downloaden hetgeen ik u aanraadt. U kunt instappen met een minimum investering van € 50.000,-. Er is dus geen AFM toezicht. U wordt als  obligatiehouder  vertegenwoordigd door de Stichting Obligatiehouders Bouw State III waar de heer Hans Wiegel bestuursvoorzitter is.

Verder is de Bouwhuis Groep onder leiding van J. Bouwhuis een transparante en betrouwbare onderneming.

   

 

U weet dat rendement en risico aan elkaar gekoppeld zijn. Hoe hoger het rendement, hoe hoger het risico. Hoe zeker is het gegarandeerde rendement van 9% en wie staat eigenlijk garant?

De garantie wordt verstrekt door de koper van de onroerend goed portefeuille Bouw State III: de Bouwhuis Groep. De portefeuille bestaat uit een verzameling van kantoor-, winkel- en bedrijfspanden die zonder kosten voor € 31,2 miljoen wordt aangekocht. Inclusief kosten wordt dit € 33,7 miljoen. Daarvan wordt  € 25 miljoen bij de ING Real Estate NV geleend als hypothecaire lening en € 8,5 miljoen bij u als obligatiehouder als u instapt. De overgebleven € 200.000,- wordt door de initiatiefnemer (Bouwhuis Groep) bijeengebracht (deze krijgt dan het recht op alle eventuele extra winst). De hypothecaire lening bestaat voor 50% uit Euro’s en 50% uit Zwitserse Francs. De renten daarvan liggen op resp. 5,4% (7 jaar vast) en 3,6%. De frankenlening is op basis van een 3-maands LIBOR (LIBOR is het basisrentepercentage waartegen banken elkaar geld uitlenen) waarvan het actuele rentetarief 3,60% (inclusief 85 basispunten opslag) bedraagt.  De rentelasten voor de frankenlening worden voor de komende 7 jaar als constant  verondersteld. Hierin schuilt dus wel een gevaar.

Mocht de Zwitserse franc onverhoopt stijgen t.o.v. de euro hoe is dan het valutarisico afgedekt? Volgens de prospectos is het valutarisico om redenen niet afgedekt: “Indekken van deze valutarisico’s zal het bestaande valutarisico in Bouw State III BV begrenzen, maar dit zal tevens het rentevoordeel van het lenen in CHF opheffen. Het hebben van een open positie tegen het EUR/CHF renteverschil is een onderdeel van de strategie van Bouw State III BV. Daarom zal het valuta risico niet worden ingedekt. Tengevolge van deze open positie wordt het resultaat / rendement van Bouw State III BV gedurende de looptijd van Bouw State III BV negatief dan wel positief beïnvloed door bewegingen in de EUR/CHF wisselkoers (i.e. rentebetalingen en (gedeeltelijke) aflossingen wordt gedaan in CHF richting de financieringspartij, omzetting van de CHF hoofdsom in EUR op aanvangsdatum)”.

U ontvangt 9% op uw inleg hetgeen maandelijks wordt uitgekeerd. Deze uitkering is in totaal 783 miljoen bij een verwacht beschikbare cashflow van 906 miljoen. Het verschil wordt aan de liquiditeitspot toegevoegd. Men verwacht een jaarlijkse toename in de cashflow zodat jaarlijks een hoger bedrag in deze reservepot wordt gestort.

Tot zover ziet het er dus allemaal keurig uit al vind ik dat de 9% maar net gehaald wordt. In de prospectos staat: “De cashflowprognose laat zien dat de rente naar verwachting uit het exploitatieresultaat kan worden voldaan”. Een probleem kan dus wel ontstaan bij leegstand. Dan vallen er huurinkomsten weg en zal de cashflow onder de uitkering van 9% komen.

Na 7 jaar wordt de portefeuille afgestoten. Het is dan te hopen dat u uw inleg volledig terugkrijgt. De vastgoedwaarde moet dan minstens de huidige waarde hebben behouden. Ook kan tegen die tijd een bank de bereidheid tonen de schuld aan de obligatiehouders over te willen nemen.

In hoofdstuk 8 van het prospectos worden nog enkele risico’s (13 in totaal) behandeld. Voordat u instapt is het verstandig te overwegen of u het aanzienlijk rendement van 9% ziet opwegen tegen de risico’s.

 

 

 Terug naar vorige pagina

 

 


 

 

COPYRIGHT © eengoedebelegging 2006